房屋买卖合同纠纷

上海市第一中级人民法院

2016)沪01民终****

上诉人(原审被告、反诉原告):韩*,汉族,**年**月**日出生。委托代理人:徐晓东,上海和基betway88体育betway必威中文版betway88体育。被上诉人(原审原告、反诉被告):张**,汉族,**年**月**日出生。被上诉人(原审原告、反诉被告):王**,汉族,**年**月**日出生。两被上诉人之共同委托代理人:滑宝珠,上海必威体育网站betway88体育betway必威中文版betway88体育。上诉人韩*因与被上诉人张**、王**房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初****号民事判决,向本院提起上诉。本院于201683日立案受理后依法组成合议庭,于2016817日公开开庭进行了审理。上诉人韩*的委托代理人徐晓东,被上诉人张**、王**及其共同委托代理人滑宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩*上诉请求:撤销一审判决,改判解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议,并由被上诉人向上诉人支付按照合同总价款20%计算的违约金人民币(以下币种同)492,000元。事实和理由:根据双方签订的房屋买卖合同第六条约定,双方应于20151130日前办理房屋产权过户手续,但因被上诉人的原因导致双方未能按期办理过户,被上诉人已构成违约。双方从未就房屋具体过户时间、贷款支付时间顺延达成过一致意见,一审法院认定双方就产权过户、贷款支付时间顺延已达成一致,属于认定事实错误。被上诉人因未能按期获得银行贷款,而上诉人要求其最晚于2016130日前支付全部款项,但被上诉人仍未能履约,故被上诉人逾期付款已构成违约。上诉人有权行使合同解除权。张**、王**共同辩称,一审法院查明事实清楚,适用法律正确,要求维持原判。张**、王**向一审法院起诉请求:1、判令韩*配合其申请住房公积金贷款;2、判令韩*履行双方签订的上海市房地产买卖合同并办理过户手续;3、诉讼费21,630元、保全费5,000元、担保费9,840元由韩枫负担。韩枫向一审法院反诉请求:1、判令解除双方所签订的房地产买卖合同及补充协议;2、判令张**、王**赔偿韩枫违约金,违约金金额以房屋总价款的20%计算,即2,460,000X20%=492,000元。一审法院认定事实:韩*系上海市闵行区**路**弄**区**号**室房屋登记的权利人。201588日,由张**、王**作为乙方、韩*作为甲方,双方签订合同编号为2387***的《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定:一、甲、乙双方通过上海**betway必威中文版公司居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及其该房屋占用范围内的土地使用权,房屋建筑面积81.05平方米;二、甲乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计1,870,000元,乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件(三)付款协议中约定:1、乙方于2015729日双方签订定金协议当日向甲方支付定金50,000元;2、乙方于201588日双方签订《上海市房地产买卖合同》当日向甲方支付房款600,000元;3、乙方于2015831日向甲方支付房款400,000元;4、乙方于20151130日双方进交易中心过户前向甲方支付房款420,000元;5、乙方于双方进交易中心过户后由乙方贷款银行向甲方支付其贷款部分房款400,000元。三、甲、乙双方同意,甲方于2016630日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。四、甲、乙双方确认,在20151130日之前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。五、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七天后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付七日的违约金外,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿部分的,乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付;6、甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算,违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付七日的违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。当日,双方还签订补充协议一份,补充协议约定:一、本房屋买卖合同价格为1,870,000元;二、乙方在购买本房屋的同时对甲方之前已交纳过的税费和费用(其中包括:水、电、煤、有线电视初装费、维修基金、固定装修)给予补偿,补偿方式为:支付甲方现金590,000元,乙方就购买本标的的总价款2,460,000元。房产交易中甲乙双方应负担的所有交易税费均由乙方承担;三、甲方必须在房产中心办理产权过户交易前注销银行抵押、户口迁出;四、乙方于2015729日签订房地产买卖定金协议当日向甲方支付房款50,000元;乙方于201588日双方签订买卖合同和本补充协议当日向甲方支付首期房价款650,000元(含以上已支付的定金);乙方于2015831日向甲方支付房款400,000元;乙方于20151018日支付部分补偿款400,000元;乙方于20151117日支付甲方房款420,000元并同时支付上述综合补偿部分房款140,000元;乙方于双方进交易中心过户后由乙方贷款银行向甲方支付其贷款部分房款400,000元(具体时间以银行和交易中心工作流程为准);双方各项费用结清后办理交房手续,交房当天甲方支付完应缴纳的费用如:水电煤物业费等结清后,乙方支付甲方尾款50,000元;五、违约责任:甲方如未按期注销银行抵押、迁出户口、办理过户等相关手续的,每逾期一日应按照已收补偿费款项的万分之五进行赔偿,乙方如未按期支付甲方补偿费款项的,每逾期一日应按照未支付补偿费款项的万分之五进行赔偿;六、本协议与甲、乙双方签署的《上海市房地产买卖合同》具有同等的法律效力,如与买卖合同有不一致内容以本协议为准。嗣后,张**、王**分别于2015729日支付给韩*定金50,000元,201588日支付600,000元,2015830日支付400,000元,20151018日支付400,000元,20151117日支付140,000元,20151117日支付420,000元,20151231日支付20,000元,张**、王**已合计支付给韩枫房款2,030,000元。一审诉讼中,张**、王**申请证人金某某出庭作证。证人金某某作证称,2015729日双方签订了居间协议,当天张**、王**支付了50,000元的定金现金,201588日双方签订买卖合同,当天张**、王**转账650,000元,2015830日张**、王**转账给韩*400,000元,20151017日双方约定在交易中心进行审税,20151018日张**、王**转账给韩*400,000元,20151117日张**、王**分别转账420,000元、140,000元。20151114日证人与张**、王**联系,向其催款。而张**、王**称在20151130日之前可能无法过户。为此,证人与韩*进行电话沟通,时间大概在20151117日。经过与韩*的沟通,韩*表示让张**、王**尽快。201512月中旬左右,韩*再次联系证人称,因为急于购房,所以想让张**、王**支付20,000元到30,000元,证人便与张**、王**进行联系。韩*称,如果付给其钱款的,可以手续慢慢来;如果不付,那在2016130日之前必须贷款到位。张**、王**选择了先付款项的方案,于是张**、王**在20151130日转账给韩*20,000元。2016111日证人带张**、王**去交易中心查询限购及办理公积金贷款提交手续,证人是从韩*处拿了产证及户口本原件,与张**、王**一起前往,并被告知在201621日即可以办理公积金贷款手续,但韩*称需要产证办理居住证,便要拿产证,证人称不可以,但韩*称其一定要在2016430日左右办理长期居住证及出国手续,所以要求在此日期之前不进行产权变更。为此,证人便与张**、王**协商,其表示同意,但要求早一点交房。3月中旬,韩*将产证拿走办理居住证之后,一直未将产证归还给证人。由于办理公积金贷款手续,必须在二个月内使用这个贷款合同,如果到四月份办理,时间过长,也就无法办理了,所以张**、王**就推迟了申请公积金贷款。3月下旬之时,约定再次去送公积金贷款材料。当时约定下午去办,办完后再去韩*家看房,当面洽谈是否可以早点交房。但在约定时间的前一天即2016324日,韩*发短信给证人,称其房子没有买到,无法履行这份合同了,所以想解除合同。在此日期之前,韩*从未提出过要解除合同或追究张**、王**的违约责任。2016326日,韩*要求加价800,000元,也是短信告诉证人的,证人将该内容转告了张**、王**,但其未予同意。一审中,张**、王**于201667日汇入一审法院代管款430,000元,用于支付上述买卖合同中的剩余房款。一审法院认为,张**、王**与韩*就涉案房屋的买卖已达成合意。从双方签订的《补充协议》可以确定,作为出售方韩*以2,460,000元的净到手价格出售涉案房屋,交易中双方应缴的所有税费均由张**、王**承担。然而双方所签订的《房地产买卖合同》中约定房价为1,870,000元,确属做低房价,目的为规避税费。但是即使避税条款被认定无效,也不影响补充协议及买卖合同其他条款的效力。即双方签订的房屋买卖合同合法有效,其中所涉的避税条款是虚假的意思表示,且侵害了国家利益,应认定为无效,但双方仍应按照双方真实意思表示进行交易。本案中规避税费的受益者是张**、王**,然而韩*作为出售方明知做低房价,而仍与其签署了买卖合同,且双方在履行合同过程中,张**、王**已经按约支付了大部分房款,并依据韩*的请求提前支付了部分房款。至于韩*所提及的张**、王**未能按约支付房贷部分的房款,构成违约的抗辩。在涉案房屋买卖合同履行过程中,张**、王**的房屋贷款支付与产权过户存在联系,而由于双方顺延了产权过户时间,必然影响到该部分房款的支付。虽然双方未能书面协商一致变更产权过户的时间,但是从相关证人证言的内容中可以得知,双方确实对于产权过户的时间进行了顺延。故双方对于在20151130日之前未能顺利办理过户手续均有过错。由于产权过户交易时间的顺延,直接导致张**、王**该部分房贷未能如期支付,由于双方对于产权交易的顺延达成了一致,故该部分房款的支付时间理应进行相应顺延,故张**、王**并不存在逾期付款的违约行为,韩枫要求张**、王**承担逾期付款的违约责任,并据此要求解除涉案房屋买卖合同的诉请,缺乏事实及法律依据,一审法院不予支持。虽然买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了虚假的房价,但双方就2,460,000元房价进行交易的意思表示是真实的,故双方应当按照真实的交易价格2,460,000元进行交易。现张**、王**要求韩枫履行交易,协助办理过户手续的请求,于法有据,一审法院予以支持。现张**、王**亦将剩余部分的房款以现金形式直接支付至一审法院,说明其完全具备实际履行交易的付款能力,故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下,双方之间的买卖交易仍应继续履行。至于张**、王**主张的诉讼保全过程中产生的担保费,系正常的诉讼成本,不能成为张**、王**诉请的依据,故一审法院对此不予支持。一审法院审理后,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定,作出判决:一、判决张**、王**与韩*就座落于上海市闵行区**路**弄**区**号**室房屋的买卖继续以2,460,000元的价格进行交易,韩*于判决生效之日起十日内协助张**、王**办理涉案房屋的产权过户手续,本次交易所产生的税费由张**、王**负担;二、驳回张**、王**的其他本诉诉请;三、驳回韩*的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计10,815元,财产保全费5,000元,合计15,815元,由张**、王**负担5,815元,由韩*负担10,000元(于判决生效之日起十日内向张**、王**直接支付)。反诉案件受理费已减半收取计15,208元,由韩*负担。二审中,上诉人向本院提交:120151219日其发给中介人员的手机短信,证明上诉人要求被上诉人必须在20161月底前支付全部贷款,双方并未就房屋迟延过户达成一致意见。2、房地产买卖居间协议,证明本次交易的佣金由被上诉人负担,故被上诉人与证人之间存在利害关系,证人证言不应被采信。被上诉人对此质证认为,手机短信的真实性不予认可;而被上诉人支付佣金系因上诉人要求买卖合同约定的房款系净到手价,故不能以此证明被上诉人与证人之间有利害关系。被上诉人向本院提交交通银行上海莘庄支行的账号交易明细,以证明被上诉人向上诉人转账20,000元是在20151231日,而非20151130日。上诉人对此予以确认。经本院审理查明,一审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。本院认为,本案争议焦点在于上诉人与被上诉人就迟延办理涉案房屋过户手续是否达成一致意见,上诉人现以被上诉人迟延过户导致迟延支付房款已构成违约为由行使合同解除权,是否具有合法依据。根据本案所查明的事实,在买卖合同约定的交易过户日前,双方曾通过中介人员进行过沟通,当时确系因被上诉人的原因无法按约于20151130日前获得银行贷款并办理房屋过户手续,而上诉人当时也未坚持要求按照合同履行,亦未就此提出异议或依约行使合同解除权。之后,在201512月上诉人与中介人员的短信沟通中,上诉人也提出了两套方案即由被上诉人先行给付23万元,则过户手续可以慢慢来;否则必须在2016130日前贷款到位。嗣后,被上诉人于20151231日通过银行转账方式向上诉人支付了2万元。据此,可以认定被上诉人选择了上诉人关于先行支付23万元,过户手续可以慢慢来的方案,并已实际履行。而从2016111日,被上诉人与中介人员前往交易中心查询限购及办理公积金贷款提交手续的事实显示,当时被上诉人已具备办理银行贷款的条件并进行了申请贷款的准备。同时,因此项查询需携带房产证原件,故可以认定,当时上诉人对于双方继续履行合同是积极予以配合的。根据证人证言显示,查询当时,其已被告知被上诉人在201621日即可以办理公积金贷款手续,但因上诉人此时要求拿回产证以便于其办理长期居住证及出国手续,故上诉人要求被上诉人延期办理产权变更。被上诉人对此予以同意,并基于贷款申请与产权过户时间节点的考虑,而推迟了办理贷款申请的手续。据此,此时,双方未能办理房屋产权过户手续,且被上诉人未办理贷款申请则系双方再一次的协商一致所致。直至2016324日,被上诉人为合同后续履行通过中介人员与上诉人进行协商时,上诉人提出解除合同,违反了诚实信用原则。鉴于本案买卖合同的实际履行情况与中介人员在一审庭审中所作的证人证言的内容均可以相互印证,结合房地产交易流程的操作惯例、双方之间的往来短信内容等等在案证据,一审法院采信证人证言的内容并认定双方之间就延迟办理房屋过户是达成一致意见的事实,当属正确。上诉人现以被上诉人未按照合同约定履行支付房款并未按期过户为由,行使合同解除权,无事实依据,本院不予支持。上诉人以被上诉人负担本次交易的中介费用为由,主张证人与被上诉人存在利害关系,从而要求对证人证言不予采信的上诉意见,依据不足,本院不予采纳。一审法院就其判决理由作出了充分详尽的阐述,本院予以认同,故不再赘述。综上,韩枫的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币30,416元,由上诉人韩*支付。本判决为终审判决。

审 判 长  毛 焱

代理审判员  陈雯贞

代理审判员  蒋庆琨

二〇一六年八月二十四日

书 记 员  许 晶

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……

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